민간임대인 대상 전세신탁 시행... HUG, 전월세안정화 기구 설치 검토

AI부동산경제신문 | 부동산

[서울=이진형 기자] 정부가 전세보증금 미반환 사고와 전세 사기를 원천적으로 차단하기 위해 임차인의 전세금을 공적 기구가 직접 수탁해 관리·운용하는 ‘안심신탁사업’을 추진한다. 기존에 논의되던 등록임대사업자 대상의 제한적 도입을 넘어 일반 민간 임대인까지 대상을 전격 확대해, ‘사금융’ 구조에 가까웠던 전세 제도를 공적 영역으로 포섭하겠다는 구상이다.

정부는 14일 이 같은 내용을 담은 ‘2026년 하반기 경제성장전략’을 발표하고 전월세 시장 안정화와 청년·신혼부부 주거 지원을 골자로 한 민생 대책을 공개했다.

세입자 보증금 HUG가 보관… 임대인에겐 ‘정기 운용 수익’ 지급

이번 대책의 핵심인 ‘안심신탁사업’은 세입자가 낸 전세보증금을 임대인의 개인 계좌가 아닌 주택도시보증공사(HUG) 등 내부에 설치될 ‘전월세안정화기구(가칭)’에 예치해 관리하는 제도다.

공적 기관이 보증금을 안전하게 보관하고 있다가 계약이 만료되면 세입자에게 즉시 돌려주기 때문에 보증금 미반환 사고를 사전에 방지할 수 있다. 수탁 기관은 예치된 보증금을 국채 등 안전자산에 투자하거나 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 등에 활용해 수익을 내고, 임대인에게는 매달 정기적인 운용 수익을 지급하게 된다.

정부는 임대인이 직접 자금을 굴리는 위험을 지지 않으면서도 안정적인 월세 형태의 수익을 얻을 수 있어, 시장 내 월세 매물이 다시 전세로 전환되는 유도 효과가 있을 것으로 기대하고 있다. 또한 임대인은 보증금을 신탁한 만큼 보증보험 가입 대상 금액이 줄어들어 수수료 부담을 덜 수 있다는 장점도 있다.

"전세 시장 더 위축될라"… 자발적 참여 유인 부족 지적도

당초 정부는 올해 초만 해도 보증보험 가입 의무가 있는 등록임대사업자 중 일부를 대상으로 이 제도를 검토했으나, 이번 발표를 통해 등록 여부와 상관없이 일반 민간 임대인까지 대상을 대폭 넓혔다.

그러나 임대차 시장에서는 제도 실효성에 의문을 제기하는 목소리가 나온다. 임대인 입장에서는 목돈인 전세보증금을 받아 다른 곳에 재투자하거나 융통할 길이 막히기 때문에 자발적으로 신탁에 참여할 메리트가 적다는 분석이다.

부동산 전문가들은 과도한 규제가 오히려 전세 공급을 위축시킬 수 있다고 우려한다.

"등록임대사업자에 대한 세제 혜택 축소가 논의되는 와중에 보증금까지 공적 기관에 묶이게 된다면 임대인들이 전세를 기피하고 월세로 전환할 가능성이 높다. 민간 참여를 유도할 수 있는 실질적인 세제 혜택 등의 인센티브가 병행되지 않으면 무용지물이 될 수 있다."

아울러 시장에서는 당장은 자율 선택제로 시작되지만 향후 가입이 의무화될 수 있다는 우려 섞인 전망도 흘러나오고 있다.

가계대출 고삐 죄고 정책대출 문턱 높인다… 규제 엇박자 우려도

정부는 이번 하반기 성장전략을 통해 부동산 시장으로 흘러 들어가는 과도한 금융 자금을 차단하겠다는 기조를 명확히 했다.

먼저 고위험 주택담보대출에 대한 금융권의 취급 부담을 강화하고, 은행에 추가 자본 적립 의무를 부과하는 등 대출 규제를 한층 강화한다. 서민층을 위한 디딤돌·버팀목 등 정책 대출 역시 가구원 수와 물가를 반영한 중위소득 기준으로 개편해 대출 수혜 대상을 실질적으로 좁힐 방침이다. 시중 은행의 주담대 금리가 상승할 경우 정책 대출 금리도 빠르게 연동해 올리기로 했으며, 무주택 청년 등 취약계층을 제외한 전세대출 보증 비율과 전세금반환보증 가입 요건도 점진적으로 조정된다.

다만, 도심 내 원활한 주택 공급을 촉진하기 위해 하반기 중 재건축·재개발에 대한 규제 완화 및 금융 지원 방안을 검토한다는 구상도 함께 담겨, 대출 규제 기조와의 온도 차를 어떻게 조율할지가 관건이다.

2자녀 유치원 우선 입학·청년형 ISA 신설 등 체감형 대책 병행

주거 외에도 청년층의 자산 형성과 양육 부담을 덜어주기 위한 생활 밀착형 대책들이 대거 포함됐다.

청년 및 신혼부부 주거 지원: 맞벌이 부부가 혼인신고 후 합산 소득 증가로 인해 정책 대출 지원 대상에서 배제되는 '결혼 페널티'를 막기 위해 디딤돌·버팀목 대출의 소득 요건 완화안이 마련된다. 또한 공공임대주택에 거주하는 청년이 결혼 후 소득 기준을 초과하더라도 1회에 한해 재계약을 허용하기로 했다.

양육 환경 개선: 지자체마다 상이했던 유치원 우선 입학 대상 기준을 시도 교육청과 협의해 '2자녀 이상 다자녀 가구'로 일괄 확대한다. 다자녀 가구가 시간제 보육을 이용할 때 여러 자녀를 일시에 대리 예약할 수 있는 시스템도 연내 구축된다.

자산 형성 지원: 내년 상반기 중으로 '청년형 개인종합자산관리계좌(ISA)'가 출시된다. 총급여 7,500만 원 이하 청년이 가입할 경우 납입액의 10% 소득공제 혜택을 부여하고 이자·배당소득에 대한 비과세 및 납입 한도를 대폭 늘려 실질적인 목돈 마련을 돕는다는 계획이다.

AI부동산경제신문 | 편집부

이진형 기자

Copyright © 2026 AI부동산경제신문. All Rights Reserved.